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格力地产上半年终回正轨,已斥资7.25亿回购股份

来源:钛媒体    |   发表于 2019-08-23

“从格力五分28已经剥离出去的格力地产,使用格力的商标,对格力形成了伤害。” 2018年5月,格力五分28董事长董明珠在一次演讲中提到。


彼时的格力地产,已经从格力五分28剥离3年,仍未有大的成就,此后更是陷入发展迟缓、负债过高、资金紧张等的舆论漩涡中难以自拔,股价一泻千里,在10月底跌至3.55元/股,创下近三年新低。


2018年底,格力地产提出用自有资金、以集中竞价交易方式回购公司股份。截至8月20日,格力地产已进行了六次股份回购,耗费总金额超过7.25亿元,累计回购超1.69亿股,约占总股本的8.18%。


 


而在最新发布的2019年半年报中,格力地产的经营情况似乎有所好转,但无论就与同行的差距还是就全国的布局而言,依然任重道远。


发展迟缓


2004年,现任格力地产董事长鲁君驷带领7名员工,在9平方米的简陋办公区,扛起格力五分28房地产专责工作小组组长之责,开始了创业之路。2005年,格力地产重组,2009年借壳上市。


成立十年,格力地产依旧没能发展起来。2014年,格力地产启动内部结构调整和产业升级,提出房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业和现代金融 业的“3+2”五分28化产业布局,以及“立足珠海、区域布局”的战略。


2015年1月,格力五分28将其持有的格力地产30000万股无限售流通A股(约占格力地产总股本的51.94%),无偿划转至珠海市国资委旗下的珠海投资控股五分28,格力地产正式从格力五分28剥离。当时业内普遍认为,成为“国资系”后格力地产的发展将会提速,股价一路升至15.16元,至今仍是历史最高点。


然而,格力地产却让股民们失望了。数据显示,2015年至2018年,格力地产营收分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元;净利润分别为13.7亿元、6.01亿元、6.24亿元、5.13亿元;2015年至2017年,格力地产的协议销售面积分别为16.2万平方米、15.21万平方米、6.3万平方米;协议销售金额分别为31亿元、32.36亿元、18.42亿元。



不难看出,2017年及2018年两年,格力地产的发展陷入停滞甚至倒退。2018年公司房地产业务收入同比减幅高达19.51%,关键销售指标协议销售额及销售面积甚至没有公布,据克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,榜上无名的格力地产销售额应该是未达51.1亿元的上榜门槛。


营收不理想的一个结果是,2016年至2018年,格力地产经营活动产生的现金流量净额连续3年为负,分别为-12.35亿元、-21.02亿元、-12.17亿元;资产负债率始终在70%-80%之间徘徊,和地产公司50%到60%到安全负债率相比较高;净负债率分别为128%、170%、200%,远高于70%-80%的行业安全水平。


对此,格力地产方面解释称,房地产企业在发展阶段经营性现金流呈现阶段性负数是正常情况,至今为止,公司银行征信良好,从未出现债务违约情形,2019年第一季度,公司经营性现金流为正,并且营业收入较上年同期增长100.38%。


回到正轨


今年1月,格力地产董事长鲁君驷曾在年度会议上提到,借助粤港澳大湾区的机遇,房地产业务要在“量”上提升,拓展新项目。进入2019年后,格力地产似乎终于回到了正轨。


根据最新发布的半年报,2019年上半年,公司录得营收26.69亿元,同比增长124%,几乎是近年来全年的水平;净利润为4.08亿元,同比增长34%,较去年全年仅1亿元。格力地产解释称,营收增加主要系房地产及代建收入增加所致。财报显示,上半年公司房地产协议销售金额31.37亿元,较去年同期大幅增长。


此外,珠海地区收入占比较高、海洋经济等板块发展过慢是格力地产被抨击最多的特点,也是业内普遍认为格力地产发展较慢的主要原因,而今年其在营收多元化方面也有所进展。财报显示,2019年上半年,公司房产板块实现营收13.06亿元,同比增长16.69%;海洋经济板块营收13.29亿元,是去年同期的157倍,占比提升至近50%(2018年底为22.38%)。


但是,珠海以外地区的进展仍然缓慢。格力地产在财报中提到,2019年上半年,公司坚持“立足珠海、区域布局”的发展战略,在深耕珠海市场的同时,加快上海、重庆项目建设及销售,但建设及销售进度及情况却未作披露。



业内人士分析认为,格力地产的市场偏按珠海,不管是项目布局还是发展计划都受到制约,利润来源有很大一部分靠珠海的经济来带动。同时珠海房地产市场缺乏长期的发展潜力,导致格力地产的中长期经营潜力较小。


“格力地产在城市布局、高周转战略等方面存在不足,后续需要反思业务开拓模式。”一位房地产研究机构分析师表示“尤其现在房地产行业越来越集中,中小房企发展规模会更加困难。”

严跃进表示,从走出去的角度来看,房企需要在城市拓展和开发方面积极做把控。珠三角等市场本身竞争比较激烈,市场份额会受到影响。从企业发展来看,未来要在全国市场积极进行土地布局,尤其是在一些低成本地价的土地上进行投资。


资金方面,根据2019年半年报,由于销售回款增加,格力地产经营性现金流亦同比大幅转正至5.3亿元;同时投资活动产生的现金流量净额由于购建资产支出减少,虽然仍未负数,绝对值亦下降至去年同期的十分之一;但筹资活动产生的现金流量净额由去年同期的14.87亿大幅转负至-1.45亿元,公司解释称主要系本期偿还债务增加所致。


此外,虽然营收及净利润均有所增加,但格力地产的毛利率却下降至三年来的最低水平34%;而体现公司偿债能力的EBITDA利息保障倍数,2019年上半年同比上升36.84%,终于迈过1的门槛,但仍然较低。

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